গোলাম রাব্বি 
ডিলমেকিংয়ের একটি বিশেষ কোণ রয়েছে যা বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের জন্য বিধ্বস্ত বাজারে নিঃশব্দে প্রবেশ করছে।
এর মধ্যে রয়েছে বড় কার্বন ফুটপ্রিন্ট সহ বিল্ডিং কেনা এবং সবুজ সংস্কারে বিনিয়োগ করা। ব্লুমবার্গের সাক্ষাত্কারে অ্যাসেট ম্যানেজাররা তাদের ক্লায়েন্টদের অর্থ দ্বিগুণ করার কথা বলেছিল মাত্র কয়েক বছরে পুরানো বিল্ডিংগুলি সংস্কার করে, ভাড়ায় 20% যোগ করে এবং তারপর যখন তারা বিক্রি করে তখন লাভ নগদ করে।
রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মডেল হিসাবে, এটি একেবারে “অনন্য,” বলেছেন পল হোয়াইট, যিনি হিউস্টন-ভিত্তিক বিকাশকারী, $90 বিলিয়নেরও বেশি সম্পদের সাথে হাইন্সের জন্য একটি বিশেষ তহবিল পরিচালনা করেন৷
ব্লুমবার্গের সাক্ষাত্কারে বেশ কিছু বিনিয়োগকারী বলেছেন যে তারা তাদের আর্থিক প্রভাব বাড়ানোর জন্য ঋণের বাজারের উপর প্রচুর নির্ভর করার পরিকল্পনা করছেন, যারা এই ধরনের বাজি তৈরি করছেন তাদের বাজি বাড়িয়েছে। এবং বাজার ট্র্যাকিং বিশ্লেষকরা ক্রমবর্ধমান মূলধন ব্যয়ের পাশাপাশি দক্ষ শ্রমের ঘাটতির বিষয়ে সতর্ক করে যা মজুরি বৃদ্ধিকে বাড়িয়ে তুলতে পারে এবং সংস্কারের খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করতে পারে।
আরও পড়ুন:
তবুও সবুজ পুনর্নবীকরণযোগ্য নিয়ে জল্পনা এমন একটি বাজারে আশাবাদের একটি রশ্মির প্রতিনিধিত্ব করে যা সম্প্রতি সুদের হার এবং অস্থির দখলের স্তরে মহামারী-পরবর্তী বৃদ্ধি দ্বারা প্রভাবিত হয়েছিল। MSCI বলেছে যে তার সূচকে দেখা গেছে যে ইউরোপে বাণিজ্যিক সম্পত্তির দাম 2020 সালের মার্চ থেকে 2024 সালের জুনের মধ্যে প্রায় 14 শতাংশ কমেছে।
এখন, পরিবেশগত নিয়মকানুন এবং ভাড়াটেদের পছন্দের একটি নতুন তরঙ্গের কারণে এই সময়ে নগদীকরণের জন্য ক্রমবর্ধমান সংখ্যক CRE তহবিল ব্যবস্থাপক রয়েছে।
ইউরোপে সংশোধিত এনার্জি পারফরমেন্স অফ বিল্ডিং নির্দেশিকা এই বছর কার্যকর হয়েছে, এবং বাড়িওয়ালারা দশকের শেষ অবধি গ্রীনহাউস গ্যাস নির্গমনকে 2015 স্তরের নীচে কমপক্ষে 60% কমাতে পারবেন। পুরানো বিল্ডিংগুলির মালিকরা উল্লেখযোগ্যভাবে রিট-অফের ঝুঁকির সম্মুখীন, আইনজীবীরা ভবিষ্যতে “বিশাল” সংস্কার খরচের বিষয়ে শিল্প সতর্কতার পরামর্শ দেন।
কার্বন রিস্ক রিয়েল এস্টেট মনিটরের প্রজেক্ট লিড সোভেন বিয়েনার্টের মতে, যে বাড়িওয়ালারা খুব বেশিক্ষণ অপেক্ষা করেন তারা ভবিষ্যতে আরও বড় বিলের মুখোমুখি হন, যা রিয়েল এস্টেট সেক্টরকে নির্গমন মোকাবেলায় সহায়তা করে। তিনি আরও বলেছেন যে অনেক ব্যাংক এখনও বুঝতে পারেনি যে তাদের CRE ঋণের জামানত মূল্য কত দ্রুত হ্রাস পাচ্ছে। এটি ব্যাঙ্কের ব্যালেন্স শীটে একটি “উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি”, Bienert বলেছেন।
প্রমাণ আছে যে কিছু বাড়িওয়ালা বিক্রির সময় লোকসান বোঝার চেয়ে বালিতে মাথা রাখতে পছন্দ করে। হোয়াইটের মতে, তারা “ক্ষতি বিক্রি করতে এবং ব্যাখ্যা করতে অনিচ্ছুক”, যা তিনি বলেছেন যে কেন হাইন্স তার চেয়ে বেশি সম্পত্তি কিনতে সক্ষম হননি। তবে, শেষ পর্যন্ত, বাড়িওয়ালাদের “নতুন নিয়মের বাস্তবতা মেনে নিতে হবে,” তিনি বলেছিলেন।
আপাতত, বাদামী বিল্ডিংগুলিকে সবুজ করার জন্য উল্টানো একটি বিশেষ উদ্যোগ হিসাবে রয়ে গেছে যা বেশিরভাগ বিনিয়োগ পরিচালকদের ঝুঁকি নিয়ে অনুমান করতে ইচ্ছুক। বাণিজ্যিক সম্পত্তির সবুজায়নের লক্ষ্যে তহবিল তৈরিকারী সম্পদ পরিচালকদের মধ্যে রয়েছে বিলিয়নেয়ার টম স্টেয়ারের গ্যালভানাইজ ক্লাইমেট সলিউশন, ফিডেলিটি ইন্টারন্যাশনাল, শ্রোডারস এবং আরডিয়ান।
ক্রসহেয়ারে বিপুল পরিমাণ সম্পত্তি সহ বাজি উচ্চ। ইউরোপে, প্রায় 80% অফিস বাজার এক দশকেরও বেশি আগে তৈরি করা হয়েছিল, এটিকে পুরানো এবং সবুজ সংস্কারের প্রয়োজন ছিল, জোন্স ল্যাং লাসেলের একটি বিশ্লেষণ অনুসারে।
আরও পড়ুন:
রিয়েল এস্টেট মালিক এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য টেকসই-ডেটা প্রদানকারী দীপকি দ্বারা প্রকাশিত একটি সমীক্ষায় দেখা গেছে যে ইউরোপীয় CRE পরিচালকদের অর্ধেকেরও বেশি এখন তাদের পোর্টফোলিওর অন্তত 30% এর সমতুল্য চাপযুক্ত সম্পদে বসে আছে কারণ তারা নতুন সবুজ মান পূরণ করতে চায়। এটা করবেন না। , একই সময়ে, এমন প্রমাণ রয়েছে যে ক্রমবর্ধমান সংখ্যক মানুষ বাদামী বিল্ডিংকে সবুজ রিয়েল এস্টেটে রূপান্তর করতে বিনিয়োগ করতে ইচ্ছুক। ডিপকি সমীক্ষায় বলেছেন, 87% সিআরই ম্যানেজাররা সমীক্ষা করেছেন “বিল্ডিংগুলির ক্রয় বাড়ানোর পরিকল্পনা করেছেন যাতে শক্তির দুর্বল কর্মক্ষমতা সহ তাদের পুনরুদ্ধার করার লক্ষ্যে।”
শ্রোডার্স একটি £460 মিলিয়ন ($600 মিলিয়ন) বিনিয়োগ ট্রাস্ট পরিচালনা করে যা প্রায় 40টি UK বাণিজ্যিক সম্পত্তির স্থায়িত্ব উন্নত করার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে। সম্পদ ব্যবস্থাপক সম্প্রতি একটি ম্যানচেস্টার গুদামকে একটি কার্যকরী নেট-জিরো-কার্বন বিল্ডিংয়ে রূপান্তরিত করেছেন, এটি একই সম্পত্তিতে পুরানো সম্পত্তির তুলনায় 40% বেশি ভাড়া নেওয়ার অনুমতি দিয়েছে। শ্রোডার রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট বলেছে যে এটি এখন পোর্টফোলিও জুড়ে 30% পর্যন্ত ভাড়া প্রিমিয়ামের দিকে নজর দিচ্ছে৷
কোইমা, একজন ইতালীয় সম্পদ ব্যবস্থাপক, একটি তহবিলের জন্য €500 মিলিয়ন ($540 মিলিয়ন) জোগাড় করার পরিকল্পনা করেছে যা বলে যে এটি রোম এবং মিলানে অফিস এবং আবাসিক ভবনগুলি কিনবে, সংস্কার করবে, ভাড়া দেবে এবং বিক্রি করবে৷ ফিডেলিটি ইন্টারন্যাশনালের অফিস এবং লজিস্টিক ভবনগুলিকে লক্ষ্য করে কিছু তহবিল রয়েছে। এর বিনিয়োগ কমিটি প্রাথমিকভাবে লন্ডন অফিস বিল্ডিং ক্রয় এবং সংস্কারের উচ্চ খরচে আপত্তি জানিয়েছিল, কিন্তু যখন ফিডেলিটি একটি ভাল দাম নিয়ে আলোচনা করে তখন এগিয়ে যায়।
প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীরা মনোযোগ দিচ্ছেন। হোয়াইট বলেছেন যে হাইন্স 35টি পেনশন তহবিল এবং অন্যান্য বিনিয়োগকারীদের তার €1.6 বিলিয়ন তহবিলে আকৃষ্ট করেছে যা ব্রাউনফিল্ডের সম্পত্তিকে সবুজ সম্পদে রূপান্তর করতে নিবেদিত হয়েছে। 2030 সালে হাইন্স তহবিলটি বন্ধ করার সময়, কোম্পানিটি 1.6 বিলিয়ন ইউরোকে কমপক্ষে 4 বিলিয়ন ইউরোতে পরিণত করার আশা করছে, তিনি বলেছিলেন।
“আমরা সাধারণত খুব দ্রুত বিক্রি করি,” হোয়াইট বলেছিলেন। “আমরা তিন থেকে চার বছরের মধ্যে একটি বিল্ডিং ঘুরিয়ে দিতে পারি।”
ইতিমধ্যে, ব্যাঙ্কগুলি তাদের বইগুলিতে ব্রাউন রিয়েল-এস্টেট ঋণের ঝুঁকি প্রতিফলিত করছে না।
আরও পড়ুন:
প্রিসিলা লে প্রেলাক, লা ব্যাঙ্ক পোস্টালে রিয়েল এস্টেট, কাঠামোগত এবং উন্নয়ন ঋণের প্রধান, বলেছেন যে তার দল শুধুমাত্র প্রতিযোগীদের দ্বারা ব্যবসাকে শোষিত হওয়ার ঝুঁকির জন্য পরিবেশগত ভিত্তিতে ঋণ প্রত্যাখ্যান করেছে।
“এটি বেশ সন্দেহজনক,” তিনি একটি সাক্ষাত্কারে বলেছিলেন।
কিন্তু জলবায়ু ঝুঁকি উপেক্ষা করলে ক্ষতির সম্ভাবনা রয়েছে, তিনি বলেন, বিশেষ করে যখন বীমাকারীরা অপ্রস্তুত অবস্থায় পাওয়া সম্পত্তি থেকে দূরে সরে যায়। “আপনাকে নিশ্চিত করতে হবে যে আপনার সম্পত্তি বীমা করা যেতে পারে।”
সম্পদের দিক থেকে ইউরোপীয় ইউনিয়নের বৃহত্তম ব্যাংক, বিএনপি পারিবাস, তিন বছর আগে মাদ্রিদে একটি বিল্ডিং €59 মিলিয়নে বিক্রি করেছিল, যা সেই সময়ে এলাকার তুলনামূলক গ্রেড-এ সম্পত্তির তুলনায় 40% ছাড়। সম্পত্তিটি এখন ফ্রেঞ্চ প্রাইভেট ইক্যুইটি ফার্ম আরডিয়ান দ্বারা একটি বাদামী থেকে সবুজ সংস্কার প্রকল্পের বিষয়।
আরডিয়ানের রিয়েল এস্টেটের ম্যানেজিং ডিরেক্টর এডমন্ড এগিন্স বলেছেন যে একটি সম্পদ হিসাবে, ভবনটি “2030 সালের মধ্যে বাতিল” হওয়ার পথে ছিল।
বিএনপি পরিবহনের একজন মুখপাত্র মন্তব্য করতে রাজি হননি।
স্থানীয়ভাবে ফারো নামে পরিচিত সম্পত্তিটি উল্টানো, পুরো একক-গ্লাজড সম্মুখভাগের পুনর্নির্মাণ, সেইসাথে সমস্ত শীতাতপ নিয়ন্ত্রণ এবং বায়ুচলাচল প্রতিস্থাপন জড়িত। নতুন পাইপলাইন পানির ব্যবহার কমিয়ে দেবে, অন্যদিকে সৌর প্যানেল পরিষ্কার বিদ্যুৎ এবং তাপ উৎপন্ন করবে। অবশেষে, 900টি লুকানো সেন্সরগুলির একটি নক্ষত্রমণ্ডল ক্রমাগত নিরীক্ষণ করবে এবং নির্গমন কম থাকা নিশ্চিত করতে বিল্ডিংয়ের কার্যকারিতা সামঞ্জস্য করবে।
এগিন্স বলছে প্রত্যাশিত খরচ €30 মিলিয়ন, বা প্রায় অর্ধেক ক্রয় মূল্য। আরডিয়ান, যা এখনও পর্যন্ত 70% কাজ সম্পন্ন করেছে, এই বছরের শেষ নাগাদ প্রকল্পটি সম্পূর্ণ করার পরিকল্পনা করেছে, তারপরে এটি বিল্ডিংয়ের জন্য স্থানীয় এলাকায় গড় থেকে 10% থেকে 20% বেশি ভাড়া দেওয়ার লক্ষ্য রাখে।
লক্ষ্য হল ফারোকে “স্পেনের প্রথম শূন্য-কার্বন বিল্ডিং করা,” এগিন্স বলেছেন।
ইউরোপে রিয়েল এস্টেট ম্যানেজার AEW-এর ভ্যালু-অ্যাড স্ট্র্যাটেজির প্রধান স্পেনসার কোরকিন বলেছেন, “অদক্ষ বা অ-সঙ্গত সম্পদগুলি কার্যকরীভাবে অপ্রচলিত এবং অপ্রচলিত হওয়ার ঝুঁকি রয়েছে।”
হোয়াইট অ্যাট হাইন্সের মতে, উল্টো দিকটি হল যে যারা এখন বিনিয়োগ করছেন তারা ক্রমাগত বৃদ্ধির তরঙ্গে চড়ার জন্য দাঁড়িয়ে আছেন।
“এটি অনিবার্য যে টেকসই রিয়েল এস্টেট সেক্টরের চাহিদা শক্তিশালী থাকবে,” তিনি বলেছিলেন।
